淺析房地產(chǎn)開發(fā)中的可行性研究

可行性研究報告的主要任務(wù)是對預(yù)先設(shè)計的方案進行論證，所以必須設(shè)計研究方案，才能明確研究對象。

內(nèi)容真實

可行性研究報告涉及的內(nèi)容以及反映情況的數(shù)據(jù)，必須絕對真實可靠，不允許有任何偏差及失誤。其中所運用的資料、數(shù)據(jù)，都要經(jīng)過反復(fù)核實，以確保內(nèi)容的真實性。

預(yù)測準確

可行性研究報告是投資決策前的活動。它是在事件沒有發(fā)生之前的研究，是對事務(wù)未來發(fā)展的情況、可能遇到的問題和結(jié)果的估計，具有預(yù)測性。因此，必須進行深入的調(diào)查研究，充分的占有資料，運用切合實際的預(yù)測方法，科學(xué)的預(yù)測未來前景。

論證嚴密

論證性是可行性研究報告的一個顯著特點。要使其有論證性，必須做到運用系統(tǒng)的分析方法，圍繞影響項目的各種因素進行全面、系統(tǒng)的分析，既要做宏觀的分析，又要做微觀的分析。

搞好房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究的改進措施 ：

1、建立科學(xué)的指標(biāo)評價體系

2、加強房地產(chǎn)建設(shè)項目風(fēng)險分析。在經(jīng)濟評價的同時，加強房地產(chǎn)建設(shè)項目運營中的不確定性分析，制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風(fēng)險。

3、培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展。國家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強對可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育可行性研究專業(yè)市場。首先，重視房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)，完善注冊房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和造價工程師的培養(yǎng)和考核體制；建立房地產(chǎn)經(jīng)濟分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評價師等專業(yè)研究人才的培養(yǎng)和考核機制，為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專業(yè)化人才。其次，在政策上扶持房地產(chǎn)評估企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司的建立和發(fā)展；同時，嚴格審核其是否具備接受可行性分析業(yè)務(wù)的能力，對具備能力的單位頒發(fā)資質(zhì)證書、評定等級并加以行業(yè)規(guī)范，對不具備資格的單位徹底清理。賦予國家注冊房地產(chǎn)評估師在可行性研究報告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法律責(zé)任，建立可行性報告編制單位和研究人員的權(quán)責(zé)體制，從根源上遏制可行性研究流于形式的可能。

4、完善房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制。

首先，國家要加強房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)項目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機構(gòu)蓋章和國家注冊房地產(chǎn)評估師簽字認可的可行性研究報告，可行性研究機構(gòu)和相關(guān)國家注冊房地產(chǎn)評估師對房地產(chǎn)建設(shè)項目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷執(zhí)照的連帶責(zé)任。

其次，政府房地產(chǎn)審批機構(gòu)(建委、計委、規(guī)劃局和國土資源管理局)要加強對房地產(chǎn)法人主體的財務(wù)評價、建設(shè)資質(zhì)評價和銀行信用評價；同時，組織具備房地產(chǎn)評審資格的專家嚴格審查可行性研究報告，評審專家同樣對房地產(chǎn)建設(shè)項目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷評審資格執(zhí)照的連帶責(zé)任。政府部門對合格的房地產(chǎn)建設(shè)項目報告登記備案，對不合格的房地產(chǎn)建設(shè)項目報告拒絕辦理相關(guān)手續(xù)。

最后，建立房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)的社會監(jiān)督機制。建設(shè)主管部門應(yīng)用定期公布備案的開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)項目，公開房地產(chǎn)建設(shè)項目的審批機構(gòu)、開發(fā)單位、可行性研究報告的編制單位及可行性研究人員名單；同時，對房地產(chǎn)建設(shè)項目建設(shè)情況和銷售情況進行定期的跟蹤調(diào)查，暴光“爛尾工程”的開發(fā)單位、被吊銷營業(yè)資格的可行性研究機構(gòu)和被吊銷資格證書的研究人員的名單，充分發(fā)揮社會輿論對房地產(chǎn)建設(shè)項目相關(guān)責(zé)任單位和個人的社會監(jiān)督作用。