關(guān)于房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目實(shí)施合作單位的管理

對(duì)于房地產(chǎn)公司的工程管理，其實(shí)最關(guān)鍵的就是對(duì)合作單位的管理，管理的好壞事關(guān)工程建設(shè)的好壞。對(duì)于合作單位的管理，主要還是嚴(yán)格按照合同進(jìn)行管理，對(duì)于違反合同或者合同履行不到位的地方通過《施工管理?xiàng)l例》進(jìn)行相應(yīng)處罰，并限期進(jìn)行整改。這就要求我們一方面在制訂合同的時(shí)候各項(xiàng)條款盡可能嚴(yán)密、細(xì)致，同時(shí)可執(zhí)行性要強(qiáng)，杜絕可能產(chǎn)生歧義的條款，這對(duì)于施工過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同很有好處。下邊分別就不同的合作單位的管理控制措施分別說一下。

1、勘察單位由于地質(zhì)勘察成果的質(zhì)量直接關(guān)系到設(shè)計(jì)的質(zhì)量，尤其是地耐力的準(zhǔn)確程度、地下土質(zhì)變化情況的準(zhǔn)確程度都會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)成果產(chǎn)生較大影響，尤其是對(duì)工程造價(jià)和進(jìn)度。所以為了確?？辈樾袨榈囊?guī)范性，勘察結(jié)果的準(zhǔn)確性，首先在與勘察單位的合同簽訂時(shí)要在合同中對(duì)其提出以下約束：

1、）有可能的話要求勘察單位在合同生效后交納一定數(shù)量的質(zhì)量保證金，對(duì)勘察成果質(zhì)量進(jìn)行擔(dān)保；

2、）在付款方式上應(yīng)約定在基礎(chǔ)開挖、驗(yàn)槽、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)土質(zhì)情況與勘察報(bào)告情況基本吻合后再付款；

3、）在合同中約定，對(duì)其在實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的弄虛作假的行為，要制定詳細(xì)處罰細(xì)則。其次，要加強(qiáng)過程控制，在勘察工作進(jìn)行時(shí)，工程部應(yīng)選派有責(zé)任心的工程技術(shù)人員或監(jiān)理工程師在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的質(zhì)量檢查和監(jiān)控，并要做好真實(shí)檢查記錄，確?？辈旖Y(jié)果真實(shí)可靠，發(fā)現(xiàn)其有違規(guī)行為或弄虛作假行為應(yīng)及時(shí)糾正并進(jìn)行必要的處罰。

2、監(jiān)理單位對(duì)于監(jiān)理公司的管理，首先在合同中明確監(jiān)理部人員組成名單，該名單尤其是總監(jiān)要經(jīng)業(yè)主事先考察確認(rèn)，并在合同執(zhí)行過程中嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行；選定的總監(jiān)和總監(jiān)代表原則上不允許更換，如果確需更換（比如總監(jiān)或總監(jiān)代表辭職），新任總監(jiān)和總監(jiān)代表必須經(jīng)業(yè)主事先考察同意方可更換，但更換總監(jiān)時(shí)業(yè)主要扣除監(jiān)理公司5萬元的違約金，更換總監(jiān)代表時(shí)業(yè)主要扣除監(jiān)理公司2萬元的違約金，一般監(jiān)理人員的更換必須事先經(jīng)工程部審查同意后方可更換，更換的人員在技術(shù)水平和工作能力上不得低于原有人員；這樣才能確保監(jiān)理部的整體素質(zhì)，整體素質(zhì)提高了，監(jiān)理質(zhì)量才能夠得到保障。第二，在合同附件中要明確約定對(duì)于監(jiān)理公司在日常監(jiān)理過程中的獎(jiǎng)罰條例，對(duì)其行為進(jìn)行約束。第三，工程開始前要求監(jiān)理公司及時(shí)上報(bào)相關(guān)監(jiān)理方面的文件（如監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理大綱、監(jiān)理細(xì)則、旁站方案及日常管理?xiàng)l例等），對(duì)并其進(jìn)行認(rèn)真審核，并在工程開始后嚴(yán)格按照審批后的文件進(jìn)行監(jiān)督執(zhí)行，對(duì)于做得好的方面可以按照相關(guān)約定給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于做得不好的地方按照相關(guān)約定給予處罰，做到獎(jiǎng)罰分明，以提高其工作熱情和工作積極性，并對(duì)其不當(dāng)行為給予及時(shí)糾正。以確保監(jiān)理工作的有效性。第四，要求監(jiān)理公司在日常的文件審查中必須負(fù)起責(zé)任，不得以任何理由將責(zé)任直接推向業(yè)主工程部。

3、施工單位工程做得好壞其實(shí)最重要的是在施工單位，所以對(duì)施工單位的管理是最重要的，只有把施工單位管好才能真正的把工程搞好。對(duì)于施工單位的管理，我們認(rèn)為主要從以下幾方面著手。1）在合同中明確項(xiàng)目經(jīng)理，并明確項(xiàng)目經(jīng)理必須真正的常駐現(xiàn)場(chǎng)，每周在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得少于6天，確實(shí)有事必須提前向業(yè)主和總監(jiān)請(qǐng)假，經(jīng)同意后方可離開現(xiàn)場(chǎng)，未經(jīng)同意擅自離開現(xiàn)場(chǎng)或每周駐工地時(shí)間低于6天的在合同中明確處罰標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目經(jīng)理在工程實(shí)施過程中不得更換，如確需更換的（比如項(xiàng)目經(jīng)理辭職），必須經(jīng)業(yè)主同意，且新任項(xiàng)目經(jīng)理必須經(jīng)業(yè)主考察認(rèn)可，且在更換項(xiàng)目經(jīng)理時(shí)業(yè)主要扣除施工單位30萬元的違約金。2）在合同中明確項(xiàng)目部主要管理人員，經(jīng)考察同意后原則上不允許更換，如確需更換，新進(jìn)人員在資格、能力、水平上不得低于原有人員。3）《施工管理?xiàng)l例》的制定在工程管理中起到的作用在項(xiàng)目中已有明顯體現(xiàn)，我們?cè)诳偨Y(jié)本工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時(shí)在對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步修改完善，使其在今后的項(xiàng)目中能夠發(fā)揮更大的作用。同時(shí)為了更好地進(jìn)行工程管理，擬將以前每周進(jìn)行評(píng)比獎(jiǎng)罰改為每周考評(píng)，月度統(tǒng)一獎(jiǎng)罰。4）工程正式開工前認(rèn)真審核其施工組織設(shè)計(jì)及各專項(xiàng)施工方案，尤其是工期計(jì)劃，確保其科學(xué)性、合理性和可行性，并要求對(duì)其計(jì)劃進(jìn)行細(xì)分，包括進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制計(jì)劃、安全控制計(jì)劃，實(shí)行全方位的計(jì)劃目標(biāo)管理，將各控制節(jié)點(diǎn)逐步細(xì)化，總體計(jì)劃控制各大的工程節(jié)點(diǎn)，月計(jì)劃控制各單項(xiàng)工程節(jié)點(diǎn)，周計(jì)劃控制每一道施工工序。5）在工程開始后通過對(duì)監(jiān)理公司的嚴(yán)格要求和控制達(dá)到對(duì)施工單位的有效控制，控制要求就是全方位的計(jì)劃控制，要求月計(jì)劃必須建立在總體計(jì)劃的基礎(chǔ)上，且必須滿足總體計(jì)劃的要求；周計(jì)劃必須建立在月計(jì)劃的基礎(chǔ)上，且必須滿足月計(jì)劃的要求；任何計(jì)劃的偏差必須及時(shí)采取有效的糾偏措施；鼓勵(lì)施工單位超前完成計(jì)劃。同時(shí)根據(jù)《施工管理?xiàng)l例》進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)罰。我們認(rèn)為，通過以上措施的采取，將會(huì)使整個(gè)工程部的管理水平上一個(gè)臺(tái)階，并能更好的管理好工程，把工程的各個(gè)環(huán)節(jié)納入較好的控制之中。注：《施工管理?xiàng)l例》是我們?cè)谑┕ず贤炗啎r(shí)作為合同附件的一些具體細(xì)節(jié)文件。